Direito Real de Habitação

DIREITO REAL DE HABITAÇÃO E SEUS ALCANCES

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RESUMO: O presente informativo tem como fim analisar o direito real de habitação. Nesse sentido, procura-se analisar suas bases legais, de modo a identificar seus requisitos, destinatários e limitações. Abre-se um tópico para analisar a celeuma que existiu acerca da extensão do direito aos conviventes, a fim de demonstrar como a jurisprudência hoje entende a questão. Por fim, verifica-se, conforme jurisprudência recente, as relações e controvérsias envolvendo o direito real de habitação e a sucessão.

Palavras-chave: direito real de habitação; sucessão; união estável;

Sumário: I. Direito real de habitação; II. Em relação a União Estável; III. Na perspectiva das sucessões; IV. Conclusão.

I - DIREITO REAL DE HABITAÇÃO

Com o advento do Código Civil de 2002, o instituto da habitação sofreu mudanças bastante relevantes. Em síntese, o direito real de habitação significa a permissão, ao cônjuge sobrevivente, de permanecer residindo na moradia em que convivia com o/a falecido/a esposo/a. Essa definição é retirada do art. 1.831 do atual Codex e tem como fim não deixar desabrigado o cônjuge supérstite e sua família:

Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.

Disseca-se o dispositivo para melhor entendê-lo. Em primeiro lugar, como visto, o destinatário de tal direito é o cônjuge sobrevivente e, por extensão, possíveis filhos que moravam com o casal. Verifica-se, em segundo lugar, que esse direito independe do regime de bens escolhido pelo casal, diferentemente do que ocorria com o Código de 1916, que só permitia o direito real de habitação ao cônjuge supérstite que era casado em comunhão universal de bens. Em terceiro lugar, esse direito não interfere na participação da herança deixada pelo de cujus. Por fim, são dois os requisitos para a sua concessão: (i) ser o imóvel o único residencial a inventariar e (ii) o imóvel ser destinado à residência familiar.

Ainda, o Código Civil guarda mais três artigos para tratar sobre a habitação: os arts. 1.414, 1.415 e 1.416, cada qual trazendo mais características sobre o instituto da habitação, para além daqueles já descritos e explicados anteriormente do art. 1.831. Transcreve-se, a seguir, um a um, para depois comentá-los.

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.

Para explicar tal artigo, a lição de Carlos Roberto Gonçalves:

O instituto em apreço assegura ao seu titular o direito de morar e residir na casa alheia. Tem, portanto, destinação específica: servir de moradia ao beneficiário e sua família. Não podem alugá-la ou emprestá-la. Acentua-se, destarte, a incessibilidade assim do direito quanto do seu exercício. Trata-se de direito real temporário e personalíssimo. Embora tenha também se desprendido do usufruto, como o uso, é ainda mais restrito do que este.[1]

Como colocado por Gonçalves, portanto, trata-se de direito real temporário, personalíssimo e gratuito. Temporário significa que tem prazo determinado, ainda que seja vitalício - neste caso, o prazo seria a morte do titular. Personalíssimo, por sua vez, porque não pode ser transmitido a ninguém, nem mesmo com a morte do titular, de modo a não ser possível alugar o imóvel ou deixá-lo como herança, por exemplo. Gratuito, porque não se tem que pagar alugueres aos demais herdeiros.

A jurisprudência do STJ reitera esse entendimento:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INVENTÁRIO. OMISSÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. COMPANHEIRO SOBREVIVENTE. APLICAÇÃO DOS MESMOS DIREITOS E DOS MESMOS DEVERES ATRIBUÍDOS AO CÔNJUGE SOBREVIVENTE. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO OU COMODATO DO IMÓVEL OBJETO DO DIREITO DE USO. IMPOSSIBILIDADE. CONSTATAÇÃO, ADEMAIS, DE QUE A TITULAR DO DIREITO NÃO RESIDE NO LOCAL. ANALOGIA ENTRE O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO E O BEM DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREMISSAS FÁTICAS DISTINTAS. (...)4- A interpretação sistemática do art. 7º, parágrafo único, da Lei nº 9.278/96, em sintonia com as regras do CC/1916 que regem a concessão do direito real de habitação, conduzem à conclusão de que ao companheiro sobrevivente é igualmente vedada a celebração de contrato de locação ou de comodato, não havendo justificativa teórica para, nesse particular, estabelecer-se distinção em relação à disciplina do direito real de habitação a que faz jus o cônjuge sobrevivente, especialmente quando o acórdão recorrido, soberano no exame dos fatos, concluiu inexistir prova de que a titular do direito ainda reside no imóvel que serviu de moradia com o companheiro falecido. (...) (STJ - REsp: 1654060 RJ 2013/0364201-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/10/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2018). (grifo nosso).

É que a titularidade do direito real de habitação não se confunde com a titularidade da propriedade, sendo o cônjuge sobrevivente apenas o usufrutuário do imóvel, conforme art. 1.416:

Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

Por fim, o art. 1.415 admite a possibilidade de haver, para o mesmo imóvel, mais do que um titular de direito real de habitação. Neste diapasão, nenhum dos titulares tem de pagar aluguel a outro; em contrapartida, nenhum dos titulares poderá impedir a habitação de outro também.

Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.

Novamente, o magistério de Carlos Roberto Gonçalves:

A divisibilidade do direito é admitida de forma expressa. Trata o dispositivo da hipótese de ser ele conferido a mais de uma pessoa, estando apenas uma delas habitando o imóvel. Não está ela obrigada a pagar aluguel à outra, embora não possa impedir que a última exerça também o seu direito.[2]

Em tempo, cumpre ressalvar que o direito real de habitação não se confunde com o usufruto vidual. O usufruto vidual,[3] não mais existente no ordenamento jurídico pátrio com o advento do Código Civil de 2002, compreendia o direito da viúva de um quarto a metade dos bens do falecido, a depender de quantos descendentes o de cujus deixara. Extinguia-se tal direito com novo casamento da viúva, também.

O direito real de habitação, por sua vez, não cessa com novo casamento, bem como diz respeito tão somente ao imóvel que servia de moradia ao casal - desde que cumprido os requisitos do art. 1.831.

II - EM RELAÇÃO À UNIÃO ESTÁVEL

Como se visualizou, o direito real de habitação, conforme coloca o art. 1.831 do Código Civil, tem como destinatário o "cônjuge sobrevivente". A redação do dispositivo fez com que muito se debatesse se o direito real de habitação se estenderia também aos companheiros/conviventes, muito embora o dispositivo a eles não faça menção.

Esse questionamento gerou dissidência doutrinária. Por um lado, havia quem defendesse a aplicabilidade do art. 1.831 aos companheiros, em virtude do art. 7º, parágrafo único, da Lei n. 9.278/96:

Parágrafo único. Dissolvida a união estável por morte de um dos conviventes, o sobrevivente terá direito real de habitação, enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento, relativamente ao imóvel destinado à residência da família.

De acordo com essa corrente doutrinária, esta Lei não foi expressamente revogada com o advento do Código Civil de 2002, de modo a ser aplicável e, portanto, concedendo aos companheiros o direito real de habitação. O art. 1.831 do CC/02, destarte, por analogia e pautando-se no direito fundamental à moradia da Constituição, abarcaria os companheiros.

Por outro lado, corrente doutrinária contrária asseverava que o conflito entre o art. 7º, parágrafo único, da Lei n. 9.278/96 e o art. 1.831 do CC/02 seria uma antinomia. O saneamento dessa antinomia se daria pelo critério cronológico, ou seja, a lei posterior derroga a anterior. Nesse sentido, não haveria a possibilidade de extensão do direito real de habitação, também em razão de sustentarem que foi uma escolha do legislador em somente deixar na redação do dispositivo o cônjuge sobrevivente. Defende essa corrente que, se a tudo que ao cônjuge é garantido for estendido ao companheiro, não haveria a necessidade de diferenciação entre casamento e união estável, uma vez que seriam regidos pelas mesmas regras.

Em que pese as dissidências doutrinárias, o STJ firmou entendimento de que o companheiro é, sim, contemplado pelo direito real de habitação, sendo este o entendimento, de acordo com o ministro relator, que melhor se coadunaria com o direito constitucional à moradia.

DIREITO CIVIL. SUCESSÕES. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DO CÔNJUGESUPÉRSTITE. EVOLUÇÃO LEGISLATIVA. SITUAÇÃO JURÍDICA MAIS VANTAJOSAPARA O COMPANHEIRO QUE PARA O CÔNJUGE. EQUIPARAÇÃO DA UNIÃO ESTÁVEL. 1.- O Código Civil de 1916, com a redação que lhe foi dada pelo Estatuto da Mulher Casada, conferia ao cônjuge sobrevivente direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família,desde que casado sob o regime da comunhão universal de bens. 2.- A Lei nº 9.278/96 conferiu direito equivalente aos companheiro se o Código Civil de 2002 abandonou a postura restritiva do anterior, estendendo o benefício a todos os cônjuges sobreviventes,independentemente do regime de bens do casamento. 3.- A Constituição Federal (artigo 226, § 3º) ao incumbir o legislador de criar uma moldura normativa isonômica entre a união estável e o casamento, conduz também o intérprete da norma a concluir pela derrogação parcial do § 2º do artigo 1.611 do Código Civil de 1916, de modo a equiparar a situação do cônjuge e do companheiro no que respeita ao direito real de habitação, em antecipação ao que foi finalmente reconhecido pelo Código Civil de 2002. 4.- Recurso Especial improvido.

(STJ - REsp: 821660 DF 2006/0038097-2, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 14/06/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2011). (grifo nosso).

Conclusivo: o direito real de habitação é estendido aos companheiros/conviventes.

III - QUANTO AO CONDOMÍNIO

Feitas as explicações acerca do funcionamento do direito real de habitação, cingem-se ainda muitas controvérsias que suscitam do texto legal. Uma delas, a que será tratada a seguir, é em relação ao prévio condomínio. Ora, como ficam os herdeiros do de cujus, cada qual nu e co-proprietários - em função de seus quinhões hereditários após a partilha - do imóvel em que recai, vitaliciamente, o direito real de habitação ao cônjuge/companheiro supérstite? A controvérsia se agrava quando os herdeiros proprietários do imóvel não são filhos em comum do cônjuge supérstite e do de cujus, mas exclusivamente do de cujus.

Exemplifica-se. Imagine-se que um homem divorciado, com dois filhos da primeira boda, casa-se novamente. Após certa duração de tempo, morre. Conforme a lei manda, independentemente de quando tempo esteve casado pela segunda vez, é direito da cônjuge supérstite do segundo casamento habitar o imóvel em que residiam. Ocorro que este mesmo imóvel é de propriedade também dos herdeiros - filhos do de cujus do primeiro casamento.

Nesses casos, como se soluciona o conflito? Embora proprietários, não poderiam dispor do imóvel - na parte que os cabem - em razão do direito real de habitação ser erga omnes e vitalício? Ainda que o titular do direito real de habitação não tenha nenhum vínculo de solidariedade com os herdeiros?

Traz-se, aqui, para melhor explicação, decisões do STJ sobre o tema, a serem explicadas:

CIVIL. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS COPROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. CONDOMÍNIO PREEXISTENTE À ABERTURA DA SUCESSÃO. ART. ANALISADO: 1.611, § 2º, do CC/16. 1. Ação reivindicatória distribuída em 07/02/2008, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 19/03/2010. 2. Discute-se a oponibilidade do direito real de habitação da viúva aos coproprietários do imóvel em que ela residia com o falecido. 3. A intromissão do Estado-legislador na liberdade das pessoas disporem dos respectivos bens só se justifica pela igualmente relevante proteção constitucional outorgada à família (art. 203, I, da CF/88), que permite, em exercício de ponderação de valores, a mitigação dos poderes inerentes à propriedade do patrimônio herdado, para assegurar a máxima efetividade do interesse prevalente, a saber, o direito à moradia do cônjuge supérstite. 4. No particular, toda a matriz sociológica e constitucional que justifica a concessão do direito real de habitação ao cônjuge supérstite deixa de ter razoabilidade, em especial porque o condomínio formado pelos irmãos do falecido preexiste à abertura da sucessão, pois a copropriedade foi adquirida muito antes do óbito do marido da recorrida, e não em decorrência deste evento. 5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1184492 SE 2010/0037528-2, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 01/04/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2014). (grifo nosso).

Verifica-se, nesse caso, que, em função de (i) não haver solidariedade entre os co-proprietários do imóvel e a cônjuge supérstite, e (ii) a co-propriedade - o condomínio - se dar antes do falecimento do de cujus e não em decorrência deste evento, o direito real de habitação é mitigado em face ao direito de propriedade.

Contudo, quando a co-propriedade se dá em decorrência do evento morte do de cujus, o entendimento do STJ é diferente:

DIREITO CIVIL. DIREITO DE FAMÍLIA E SUCESSÃO. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO DO CÔNJUGE SOBREVIVENTE. RECONHECIMENTO MESMO EM FACE DE FILHOS EXCLUSIVOS DO DE CUJOS. 1.- O direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência do casal deve ser conferido ao cônjuge/companheiro sobrevivente não apenas quando houver descendentes comuns, mas também quando concorrerem filhos exclusivos do de cujos. 2.- Recurso Especial improvido. (STJ - REsp: 1134387 SP 2009/0150803-3, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 16/04/2013, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2013). (grifo nosso).

Veja-se que, nesse julgado, o caso é exatamente igual o das perguntas colocadas anteriormente. Ainda assim, o STJ entendeu, não unanimamente, que o direito real de habitação deve ser conferido ao cônjuge supérstite, muito embora concorra com herdeiros exclusivos do de cujus.

Sendo assim, ao que parece pelo entendimento do STJ, o fator determinante para se verificar se prevalece o direito de propriedade dos herdeiros - constituindo o condomínio - ou o direito real de habitação é quando o condomínio se deu, antes ou em decorrência da morte do de cujus.

IV - CONCLUSÃO

O direito real de habitação sofreu mudanças significativas de seu alcance e limites em relação ao Código de 1916. Isso, no entanto, não significou que sua matéria tornou-se pacífica. Aliás, essa pretensão é ingênua se visualizado a crescente complexidade que as relações sociais vão ganhando. Nesse sentido, verificou-se que o direito real de habitação tem como destinatário o cônjuge ou companheiro sobrevivente, independentemente do regime de bens escolhido no casamento, sendo tal direito vitalício e com efeitos erga omnes. Além disso, é direito personalíssimo e gratuito, não se concebendo a sua transmissibilidade ou onerosidade. Viu-se, ademais, que tem como condições para sua efetivação ser o imóvel objeto do direito de habitação o único com caráter residencial a inventariar e ser aquele em que residiam o casal antes da morte do de cujus.

Outrossim, analisou-se que a controvérsia quanto a extensão do direito aos companheiros já fora resolvida, tendo o STJ reconhecido o direito também aos conviventes. Por fim, analisou-se a questão do condomínio, demonstrando que a aplicabilidade parece se pautar casuisticamente pelo STJ, aparentando, de acordo com as suas decisões, que a prevalência entre o direito real de habitação ou o direito real de propriedade dos herdeiros vai depender de quando o condomínio se constitui - antes ou em decorrência da morte do de cujus.

[1]GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 7: direito das sucessões. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 489.

[2]GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 7: direito das sucessões. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 490.

[3] Embora extinto, o usufruto vidual permanece favorecendo a viúva que teve o marido falecido antes da vigência do novo Código Civil, isto é, antes de 11 de janeiro de 2003, em função de o regime jurídico que deve regular tal situação é o que estava vigente - o CC/16, que permitia o usufruto vidual. Assim, por conta do princípio saisine, em que a sucessão ocorre imediatamente com a morte do de cujus, haveria o usufruto vidual para viúva cujo marido faleceu antes de 11 de janeiro de 2003.

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